当买房成为刚需,该怎么做?

编辑 | Echo


近期,中国工商银行的董事长在公开演讲中提到,2010年—2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入的比值从25.4%下降至12.7%,下跌了一半还多;与此同时,居民家庭债务占GDP的比重升至49%,几乎占了GDP的一半。这无疑说明买房成为了居民消费占比中最大的一部分支出,地位及其坚固。


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多少年来,对于“地”和“家”深情,使得今天的国民始终绕不开“买房”的话题。当生活成本陡然增加,租房的动荡感日益加剧,有房似乎意味着稳定和安全。然而,买房或许会掏空一家几口人的钱包。


现实沉重,却无法逃避。如今,买房不仅贵,还难。2018年各地贷款额度收紧,认识银行工作人员的伙伴们都不难发现——资信审核越来越严格、放款速度减缓了、贷款利率上升了。今年2月,北京地区对二套房购房人的按揭贷款时长从30年缩短至25年。


如此看来,假设购房人申请贷款200万元,并使用等额本息的方式还款,那么,按照基准利率的1.1倍来计算贷款利率,倘若贷款期限为30年,需支付的利息总额为203.85万元,月供11218元。然而当贷款期限缩短至25年时,总利息降至164.52万元,月供12150元,每月增加了932元的还款额。


这导致中产阶级的消费力呈现疲软状态,买得起房,打不起车,能省一点是一点,都是从牙缝里抠出来的还款。尽管现实残酷,当买房成为刚需,无法回避的时候,就不得不了解些房贷的门道,做一个聪明的房奴。


做个聪明的购房者


首先,我们要搞清楚,为何银行时而疯狂放贷,时而降低房贷速度?是什么决定了房贷政策的松紧?


一,每年银行的房贷额度有一个固定预算,如果上半年放贷多了,下半年自然会收紧,以保证放贷总量尽可能控制在预算内。


二,银行紧跟着政策走。2018年市场调控趋紧,贷款需要符合楼市整体的政策导向,自2016年银行对房地产类贷款投放的力度过猛之后,优化信贷结构成为各大银行的首要任务,它会相应减少房贷在信贷结构中的资金配比。


三,房贷业务并非是银行最赚钱的业务。几年前,在北京买房还有打过75折的时候,基准利率为4.9%,打个75折就是3.675%了。在货币持续贬值的当下,这样的低利率显然无法吸引银行对房贷的扶持。


除了以上三个因素会影响到银行房贷的放款力度外,有句老话也能揭露一部分真相,即贷款放年头,存款冲年尾。由于每年年底都会有诸多购房者压着贷款不放,银行在年初的时候便会集中人力、物力来消化这部分积压,为此而占据了大量额度,以至于排在后面的购房者得再往后推。


所以,如果你急着买房,记得避开高峰期。新房还好,手续相对简单,而二手房由于涉及抵押,手续比较繁琐,放贷速度也慢。另外,公积金贷款由于利率低,审核相对严谨而复杂,若再加一个商业贷款,就变成了组合贷款,审批流程会更慢,着急买房的你就请谨慎选择。

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部分贷款人在资金充裕的时候,想通过提前还款来缩短贷款年限,减少利息支出。实际上,对于已经还去一半贷款的购房人来说,剩余未还款的部分是需要重新计算利息的。比如说,购房人借款100万元,提前还款50万,那么后续的50万元需要重新计息。至于享受过95折甚至是85折优惠的购房人,部分提前还款就更不合适了,倒不如利用手头的余裕做投资,进而实现财富增值。


还有一点,现在也有很多人还搞不清等额本金和等额本息有何不同。这两个概念看似一字之差,实际差别甚大。


等额本息,意味着先把贷款的本金总额与利息总额相加,然后再平均分摊到每个月,每个月还给银行的金额固定不变,但还款中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。


等额本金则是将本金分摊到每个月,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息,这种还款方式是在前期支付的本金和利息较多,还款总额逐月递减。


由于公积金贷款的利率比商业贷款低,等额本金的还款方式比等额本息更加优惠。但是,由于公积金贷款周期长、手续繁琐,银行一般会建议购房者采用商业贷款,等购房之后再把公积金取出来还房贷。


所以,对于收入一般购房者来说,最好的方式是先采用等额本息来还款,过一段时间再变为等额本金。这样既能挨过等额本金还款时的高额还款,还能省下部分利息,何时变更还款方式则要根据收入水平来定。


“什么时候买房最合适?新房、二手房买哪个最划算?要不要执着于买学区房?”这些包围生活的问题,或许还是需要不同个体视情况深入思考……


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